اساسنامه

به نام خدا

اساسنامه مجتمع طوبی (چیتگر)

فصل اول ـ کلیات‌

ماده ۱ - تمامی واحدهای تجاری ، اداری ، تالارها ، رستورانها ، هایپرمارکت ، پارکینگها و کلیه قسمتهای اختصاصی و اشتراکی موجود در مجتمع طوبی واقع در تهران ، بلوار کوهک ، نبش نسیم ۱۶ به پلاک ثبتی ٢۷٠٩/١ بخش ۱۰ کن که در این اساسنامه مجتمع ‌نامیده می‌شود با رعایت مقررات این ‌اساسنامه که بر اساس قانون تملک آپارتمانها و سایر مقررات قانونی تدوین گردیده ، اداره خواهد شد. در موارد پیش بینی نشده قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرائی و قانون مدنی و سایر قوانین مرتبط یا روح حاکم بر آنها و اصول کلی حقوقی قابل اعمال می‌باشد .

ماده ۲ -  هدف و موضوع اساسنامه :

الف ـ هدف‌

حمایت از منافع و سرمایه مالکین از طریق مدیریت بهینه و کارآمد مجتمع با تدوین و تصویب مقررات و تعیین ارگانهای اداره کننده و حدود اختیارات و تکالیف آنها و تعیین منابع تامین هزینه ها ونحوه وصول و نظارت بر اجرای مصوبات .

ب ـ موضوع‌

١- نحوه انتخاب و حدود اختیارات و وظایف هیات مدیره ، بازرس ومدیر اجرائی مجتمع ، مدت زمان فعالیت آنان و نحوه عزل و نصب و جایگزینی و تکالیف هر یک .

٢-  نحوه تشکیل مجمع عمومی سالانه و  مجمع عمومی فوق العاده و اداره و اخذ تصمیمات و اجرای مصوبات .

۳- نحوه تشخیص ، تعیین واخذ هزینه های مشترک وسهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان ازآن وهزینه هایی که برای  حفظ یا نگهداری و تغییرات و تعمیرات احتمالی تاسیسات و تجهیزات یا مشاعات  وحسابرسی وتعیین مقررات مالی .

۴- نظارت بر رعایت مقررات مجتمع  توسط مالکین، استفاده کنندگان و مراجعین .

۵- انجام امور سازش و داوری بین اعضاء مجتمع در امور کسبی و اختلافات بین مالکین یا استفاده کنندگان یا اشخاص خارج به در خواست آنان .

۶- نحوه تغییر و بازنگری اساسنامه .

ماده ۳ - تمام منابع ودرآمدها وهزینه های مجتمع به حساب مشترک رئیس هیات مدیره نایب رئیس وعضو خزانه دار واریز و با امضای دونفر از آنان برداشت خواهد شد . حداقل اندوخته مالی مجتمع معادل یک ششم بودجه سالیانه است که به عنوان ذخیره محسوب می شود .

ماده ۴ - اساسنامه برای مدت نامحدود تصویب شده است ‌و مالکین ، استفاده کنندگان ، مستأجرین و منتقل الیه هر واحدی به هر عنوان ملزم به رعایت شرایط و مفاد این اساسنامه خواهند بود و جز از طریق مبادی پیش بینی شده حق اعتراض و درخواست تغییر نخواهند داشت .

فصل دوم ـ ارکان مجتمع

ماده ۵ - مجتمع دارای ارکان زیر است‌ :

الف - مجمع عمومی‌ عادی یا فوق العاده مالکان

ب - هیأت مدیره

ج - بازرس

د - مدیر اجرائی

ه - کارکنان مورد نیازبه تشخیص هیات مدیره

الف - مجمع عمومی‌ مالکان :

ماده ۶ - مجامع عمومی مرکب از تمامی مالکان یا نمایندگان ایشان می باشد که ‌ریاست مجمع عمومی با رئیس هیات مدیره خواهد بود ؛ مگر اینکه انتخاب یا عزل هیات مدیره کلاً یا جزئاً در دستور کار باشد و رئیس هیات مدیره موجود ، کاندیدای عضویت برای دوره بعدی باشد که در این صورت با مدیریت رئیس هیات مدیره، رئیس جلسه و یک منشی و دو ناظر در همان جلسه جهت برگزاری انتخابات تعیین خواهد شد .

ماده ۷ - مجامع عمومی مالکان با حضورمالکان یا نماینده قانونی آنان که بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را دارند ، رسمیت می یابد. در صورت عدم حصول اکثریت برای ۱۵ روز بعد جلسه تجدید و تصمیمات جلسه با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر و لازم الاجرا است . در اجرای ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها که حقوق و تعهدات و سهم هر یک از مالکان واحدها از مخارج مشترک را متناسب با نسبت مساحت اختصاصی آن واحد به کل واحدها تلقی نموده است ، حق رای هر مالکی متناسب با میزان شارژی خواهد بود که وی مطابق نظر کارشناسی پرداخت می کند . لذا تصمیمات مجمع عمومی با اکثریت مطلق پرداخت کنندگان بیش از نصف شارژ حاضر در جلسه معتبر است مگر در خصوص انتخاب اعضای هیات مدیره و بازرسان که اکثریت نسبی پرداخت کنندگان شارژ حاضر مناط اعتبار است . بنابراین در این اساسنامه هرجا که اکثریتی مطرح است بر اساس میزان پرداخت شارژ که مطابق نظریه کارشناسان رسمی تعیین شده ملاک است . عدم پرداخت و تصفیه هزینه های مشترک مانع از نامزدی و عضویت در هیئت مدیره و بازرس خواهد بود .

اصل صورتجلسه‌ مجامع عمومی مالکان در نزد مدیر اجرایی مجتمع نگهداری می‌گردد .

ماده ۸ - مجمع عمومی عادی سالی یک مرتبه در سه ماهه اول سال تشکیل‌ می‌شود . مجمع عمومی ممکن است به طور فوق العاده نیز تشکیل شود . تشکیل جلسات مجمع‌ عمومی فوق العاده بنابر دعوت هیات مدیره یا بازرس یا مالکینی خواهد بود که بیش از۳۵% مساحت اختصاصی را مالک باشند .

- اطلاع رسانی جهت شرکت در مجامع عمومی الزاماً با ارسال دعوتنامه کتبی به واحد مربوطه و یکی ازروشهای ذیل صورت می پذیرد که هریک حکم اعلام رسمی را دارد  :
۱- درج آگهی در تابلو اعلانات و وب سایت مجتمع؛

۲-  ارسال پیامک؛

۳-  ارسال ایمیل؛

تبصره - کلیه تصمیمات در مجامع عمومی با رعایت مقررات اتخاذ شده براي کلیه اعضاء حاضر و غائب نافذ و معتبر خواهد بود .

ماده ٩ - وظایف و اختیارات مجمع عمومی مالکان به شرح زیراست‌ :

۱ ـ تصویب اساسنامه در اولین جلسه مجمع؛

۲- انتخاب هیئت مدیره و بازرسان و یاعزل آنان؛

۳ ـ تصویب گزارش مربوط به در آمد و هزینه های سالانه یا تفویض اختیارآن به هیات مدیره پس ازاستماع گزارش بازرس؛

۴ ـ بازنگری در اساسنامه به پیشنهاد هیات مدیره یا ۳۵% ازمالکین و تصویب دوسوم حاضرین؛

۵- اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور مجتمع در مواردی که از سوی هیات مدیره درخواست شود .

تبصره ۱- نشانی مالکین برای ارسال کلیه دعوت نامه ها و اعلام تصمیمات مجامع عمومی همان نشانی واحد آنها در مجتمع است .

تبصره ۲- هر یک از مالکین می توانند با ارائه وکالت رسمی یامحضری و یا تکمیل فرم ویژه وکالتنامه در دفتر مدیریت به همراه سایر مدارک به طرق ذیل حق حضور و رای خود را به وکیل خویش حداکثر۴۸ساعت قبل از تشکیل هریک از مجامع اقدام  و کارت ورود به جلسه را دریافت نمایند .

- اعطا وکالت رسمی یا محضری

- اخذ فرم ویژه وکالتنامه از دفتر مدیریت و تحویل فرم تکمیل شده به همراه سایر مدارک قبل از برگزاری جلسه به مدیریت و دریافت مجوز ورود به جلسه .

تبصره۳- هر شخص می تواند حداکثر وکالت چهارنفر را به عهده گیرد .

تبصره۴- ارایه کارت شناسایی معتبر برای ورود به جلسه الزامی است .

ماده ١٠ - صورتجلسات مجامع عمومی و تصمیمات متخذه در آن توسط منشی مجمع نوشته و به امضاي هیأت رئیسه مجمع رسیده و رونوشت آن به هیأت مدیره ابلاغ می گردد  .

ب ، ج - هیأت مدیره و بازرس :

ماده ۱۱ - هیأت مدیره مرکب از ۷ نفر عضو اصلی و ۳ نفر عضو علی البدل ازمیان مالکین براي ۲ سال و با رأي مخفی و اکثریت نسبی آراء مالکین انتخاب می شوند. انتخاب هریک از اعضاء هیأت مدیره حداکثر براي دو نوبت متوالی (۴سال) بلامانع است .هریک ازرأی دهندگان میتوانند حداکثربه شش نفررأی دهند .

تبصره ۱- تعداد ۶ نفر ازاعضای هیئت مدیره از بین مالکین انتخاب و نفر هفتم اقای حیدر خالصی با توجه به مالکیت حدود ۲۵% ازمساحت اختصاصی مجتمع بدون رای گیری در مجامع و حق رای در انتخابات هیئت مدیره و بازرس عضو ثابت هیئت مدیره بوده و در صورت تقلیل مالکیت ایشان به میزان کمتر از ١٠% عضویت ثابت ایشان در هیئت مدیره کان لم یکن خواهد بود .

تبصره ۲ - انتخاب برای نوبت سوم و بیشتر به صورت متوالی هریک از اعضای هیات مدیره منوط به کسب رأی حداقل٣٠% صاحبان حق رأی مالکان است .
تبصره ۳ - هیأت مدیره در اولین جلسه ، از میان اعضاء خود یک نفر رئیس ، یک نفر نایب رئیس و یک نفر بعنوان خزانه دارانتخاب می کنند . رئیس هیات مدیره سخنگوی مجتمع بوده و کلیه مکاتبات و ابلاغها با امضای وی یا نایب رئیس یا مدیر اجرایی در حدی که وی به آنان تفویض اختیار نماید ، انجام خواهد گرفت . اداره جلسات با رئیس هیات مدیره و در غیاب وی با نایب رئیس است .

تبصره۴ - مدیر اجرایی دبیر هیات مدیره بوده و در تمامی جلسات حضور یافته و دعوت از اعضا و تقریر مصوبات را زیر نظر رئیس هیات مدیره به عهده دارد . در مواردی که عزل و نصب یا تعیین پاداش یا تنبیه برای مدیراجرایی در دستور کار هیات مدیره باشد، حضور وی منوط به اجازه رئیس هیات مدیره خواهد بود .

تبصره  ۵- عضویت در هیئت مدیره قائم به شخص است و قابل توکیل و واگذاری به شخص ثالث نمی باشد .

ماده ۱٢ - نفرات هشتم الی دهم انتخابات هیأت مدیره بعنوان اعضای علی البدل شناخته شده که در صورت غیبت متوالی یا انصراف هریک از اعضای اصلی هیأت مدیره ، جایگزین آنان خواهند شد .

ماده ۱٣ - جلسات هیات مدیره باید به صورت منظم حداقل دوبار درماه تشکیل گردد وکلیه اعضای اصلی ملزم به حضور در جلسات هستند . ۴ جلسه غیبت غیرموجه متوالی یا ۶ جلسه غیبت غیرموجه متناوب در طول سال موجب عزل عضو هیات مدیره خواهد بود . تصمیم گیری در خصوص غیرموجه بودن غیبت با رای دو سوم کلیه اعضای اصلی هیات مدیره منهای عضو مورد نظر صورت خواهد گرفت .

ماده ۱۴ - درصورت استعفاي دسته جمعی هیأت مدیره و یا استعفا ، فوت ، حجر ، زوال مالکیت ، معزول یا معذور شدن ۵ نفر یا بیشتر از اعضای اصلی هیات مدیره ، مجمع عمومی فوق العاده بنا به دعوت هیأت مدیره (مستعفی) یا بازرس براي انتخاب هیأت مدیره جدید تشکیل خواهد شد  .

ماده ۱۵ - پس از انقضاي مدت خدمت هیأت مدیره در صورتیکه هیأت مدیره جدید انتخاب نشده باشد هیأت مدیره سابق (موجود) کماکان به وظایف خود عمل نموده و مسئولیت را عهده دار خواهند بود و لیکن تشکیل مجمع عمومی و برگزاري انتخابات قانونی بر عهده هیأت مدیره خواهد بود .

ماده ۱۶ - هیات مدیره می تواند جهت ارتباط هرچه بیشتر با مالکین برای هر برج اداری و هر طبقه تجاری یا قسمتهای مختلف یک نفررابط از همان قسمت تعیین کند . رابطین در چارچوب وظایف و اختیاراتی که توسط هیات مدیره تعیین می شود عمل خواهند کرد . حکم عزل و نصب آنان توسط رئیس هیات مدیره یا با تفویض وی توسط نایب رئیس یا مدیر اجرایی صادر خواهد شد .

ماده ۱۷ - جلسات هیأت مدیره با حضور حداقل پنج عضو رسمیت پیدا می کند و برای اتخاذ تصمیم رأی اکثریت مطلق حاضرین لازم میباشد تصمیمات هئیت مدیره برای کلیه مالکین ، مستأجرین واستفاده کنندگان لازم الاجراست .

ماده ۱۸ - بازرس از میان مالکین واجد یکی از تخصص های حسابداری ،مدیریت یا حقوق در مجمع عمومی با اکثریت نسبی برای مدت یکسال انتخاب می شود . هریک ازمالکین صرفاً به یک نفر رأی می دهند . شخصی که دارای بالاترین رأی باشد به عنوان بازرس اصلی و نفر دوم به عنوان بازرس علی البدل انتخاب می شود .

بازرس اصلی درصورت استعفا ، فوت ، حجر ، معزول یا معذورشدن وی بازرس علی البدل درباره صحت صورت دارایی و صورتحساب دوره عملکرد و حساب سود و زیان و ترازنامه ای که هیأت مدیره برای تسلیم به مجمع عمومی تهیه می کند و همچنین درباره صحت مطالب و اطلاعاتی که هئیت مدیره دراختیار مجامع عمومی گذاشته است باید اظهارنظر کرده وگزارش جامعی به مجمع عمومی عادی تسلیم کند . هیئت مدیره موظف است یک ماه قبل از برگزاری مجمع گزارش صورتهای مالی را جهت برسی در اختیار بازرس قرار دهد و گزارش بازرس باید لااقل ده روز قبل از تشکیل مجمع عمومی به دفتر هیأت مدیره تحویل گردد .

ماده ۱٩ - بازرس می تواند درهرموقع هرگونه رسیدگی و بازرسی لازم را انجام داده و اسناد و مدارک و اطلاعات مربوطه را مطالعه کرده و مورد رسیدگی قراردهد لیکن بازرس حق مداخله در امورهیأت مدیره یا مدیراجرایی را ندارد . بازرس می تواند با مسئولیت خود از خدمات حرفه ای و تخصصی حسابداری و حسابرسی استفاده نماید و هزینه کارشناسی مازاد بر حق الزحمه بازرسی با تصویب مجمع عمومی قابل پرداخت است . بازرس می تواند در جلسات هئیت مدیره بدون حق رای حضور یابد .

ماده ٢٠ - حقوق و مزایاي اعضاي هیأت مدیره و بازرس با توجه به وقت صرف شده ، میزان تجربه و تحصیلات ، تخصص

و کارهای انجام شده تعیین و پرداخت می گردد . این مبلغ حداکثر تا ۵% گردش مالی مجتمع تاسقف ماهیانه مجموعاً ۲٠٠

میلیون ریال را شامل می شود و مطابق نرخ تورم سالانه قابل تعدیل است . سهم بازرس ۱٠% کل این مبلغ خواهد بود .  

ماده ٢١ – اداره امور مربوط به قسمتهای مشترک مجتمع به هیات مدیره تفویض و تصمیمات هیات مدیره برای کلیه مالکین و استفاده کنندگان لازم الاجراء است . هیأت مدیره جز در مواردي که به موجب اساسنامه اتخاذ تصمیم درباره آنها در صلاحیت مجمع عمومی است عهده دار تصمیم گیری در کلیه امور مجتمع و مشاعات از جمله وظایف مشروحه ذیل است  :
۱- دعوت مجمع عمومی ( عادي – فوق العاده)؛

۲- اجراي مفاد اساسنامه و تصمیمات مجامع عمومی؛

۳- قبول استعفاي هریک از اعضاء هیأت مدیره؛

۴- نظارت بر مخارج جاري مجتمع و رسیدگی به حسابها و تهیه گزارش مالی و ترازنامه مجمع عمومی؛

۵- تهیه و تنظیم طرحها و برنامه ها و بودجه و سایر پیشنهادها و تصویب و اجرای آنها؛

۶- تعیین  وکیل یا نماینده حقوقی در دادگاه ها و مراجع قانونی و سایر سازمانها با حق توکیل غیر؛

۷-  تعیین  و معرفی صاحبان امضاي مجاز؛

۸- حفظ و حراست از اموال منقول و غیرمنقول مشاعات مجتمع و جلوگیري از تصرف و تملیک غیرقانونی مشاعات و اموال به شیوه های لازم از جمله از طریق مراجع قانونی؛

٩- انتخاب مدیر اجرایی مجتمع ، شرکتهاي خدماتی ، پرسنل فنی ، نگهبانان و کلیه نیروهاي انسانی مورد نیاز یا تفویض اختیار هریک از موارد به مدیر اجرایی و نظارت بر عملکرد همه آنان و تدوین و تصویب شرح  وظایف آنها؛

۱٠-  ایجاد بایگانی سوابق و فعالیتهاي کلیه اعضاء و ساماندهی امور اداري و سازمانی مجتمع؛

۱۱- انجام فعالیتهاي تبلیغاتی جهت معرفی مجتمع ؛

۱۲-  اجاره فضاهاي مشاع  به متقاضیان و در آمدزایی ؛

۱۳-برگزاري همایش ها ، مراسم ها و جشن ه ا؛

۱۴-انعقاد قراردادهای لازم برای اداره مجتمع ، حفاظت و تعمیر و نگهداری تاسیسات و ادوات و ابزارآلات و ... ضمناً  قراردادهای بیش از مبلغ یکصدمیلیون ریال با رأی مثبت پنج عضو هیأت مدیره منعقد خواهدشد ؛

۱۵-انجام داوری یا تعیین و ارجاع به داور در مواردی که مالکین اختلافات فیمابین خود یا اختلافات با اشخاص ثالث را به هیات مدیره ارجاع نموده باشند ؛

۱۶-تدوین شیوه نامه داخلی و تصویب مقررات برای زیباسازی ، جذابیت و نظم مشاعات و سایر موارد ؛

۱۷- اتخاذ تصمیم نسبت به تعیین شارژ و جریمه ها و تعیین سهم مالکان ازهزینه های لازمه و تصمیم به قطع خدمات مشترک پس از انجام اقدامات مقتضی و اتخاذ تصمیم نسبت به وصول مطالبات قبلی .

ماده ٢٢ -  هیأت مدیره نماینده قانونی مجتمع است و می تواند مستقیماً یا با وکالت با حق توکیل این نمایندگی را در دادگاهها و مراجع قانونی و سایر سازمانها اعمال کند .

ماده ٢٣ - تحویل و تحول و انتقال مسئولیت از هیأت مدیره سابق به هیأت مدیره جدید باید ظرف دو هفته از تاریخ انتخاب هیأت مدیره جدید صورت گیرد کلیه اوراق و اسناد و دفاتر و حسابها و موجودیهاي مرکز تجاري و اماکن دراختیار راحداکثر ظرف مدت ٢٠ روز از برگزاري انتخابات و تعیین هیأت مدیره جدید تحویل و تعیین هیئت مدیره جدید تحویل و تحول میگردد .

ماده ٢٤ - در صورتیکه هیئت مدیره قبلی اقدام به تحویل مطابق ماده ٢۴ ننماید، به عنوان خائن در امانت یا متصرف عدوانی حسب مورد تلقی و تحت پیگرد قرار می‌گیرد .

ماده ٢۵ - استعفاي هر یک از اعضاي هیأت مدیره تا تعیین عضو جدید و قبولی سمت آن رافع مسئولیت نسبت به وظائف آنان نخواهدبود .

ماده ٢۶ - افتتاح هر نوع حساب نزد بانکها و سایر مؤسسات اعتباري پس از تصویب هیأت مدیره با امضاي افراد معرفی شده از طرف هیأت مدیره امکان پذیر است . صاحبان امضای اوراق و اسناد بهادار در هر دوره با تصویب هیات مدیره مشخص خواهدشد  .

ماده ٢۷ - محل اقامت و فعالیت هیات مدیره و مدیر اجرائی در طبقه اول برج اداری c می باشد و هیئت مدیره مختار در تغییر آن خواهد بود .

د ، ه - مدیر اجرائی و نیروی انسانی :

ماده ٢۸ –  مدیر اجرایی با اکثریت مطلق کل اعضای هیات مدیره برای مدت ٢ سال انتخاب و تجدید دوره مدیریت وی برای مدتهای مشابه بلامانع است در صورت انقضای مدت و عدم تعیین جایگزین مدیر اجرایی به وظایف خود ادامه خواهد داد . عزل مدیر اجرایی با رای اکثریت ۵ عضو از ۷ عضو هیات مدیره امکان پذیر است .

ماده ٢٩ - مدیر اجرایی در راس کارکنان مجموعه قراردارد و زیر نظر رئیس هیات مدیره وظایف و اختیاراتی را که رئیس هیئت مدیره به وی ابلاغ می کند به شرح زیر دارد‌ :

۱ ـ اجرای مصوبات مجمع عمومی و هیأت مدیره‌ ؛

۲ ـ تهیه و تنظیم ترازنامه و حساب سود و زیان و تسلیم‌آن به هیأت مدیره ؛

٣- شناسایی نیازها و مشکلات مجتمع و حل آن یا حسب مورد ارائه پیشنهاد به هیات مدیره برای رفع نیازها و مشکلات ؛

۴- پیشنهاد استخدام‌ ، نصب و عزل ، تشویق یا تنبیه و تعیین شغل و تقسیم کار کارکنان با رعایت مفاداساسنامه و مقررات مربوطه به هیات مدیره .

ماده ٣٠ - حقوق و مزایای مدیر اجرایی ، حسابدار ، منشی ، انتظامات ، خدمات و سایر کارکنان با توجه به مقررات جاری ، سطح تحصیلات ، سوابق ، تجارب و کارآیی آنان توسط هیات مدیره تعیین می شود. عزل و نصب کلیه کارکنان به پیشنهاد مدیر اجرایی با تصویب هیات مدیره است مگر اینکه هیات مدیره اختیار استخدام کارکنان خاصی را به مدیر اجرایی تفویض نماید .

ماده ٣۱ - برای انجام امور تخصصی هیات مدیره می تواند از خدمات اشخاص حقیقی و حقوقی در امور حقوقی ، بازرگانی ، حسابداری و ...  با پرداخت اجرت مناسب بهره مند شود .

فصل سوم ـ مقررات مختلف‌

ماده ٣٢ - کلیه نقل و انتقالات اعم از خرید و فروش و رهن و اجاره و تفویض هر حقی در واحدها باید با اطلاع  و تایید کتبی مدیریت  مجتمع بوده و پس از تصفیه حساب کامل صورت گیرد ؛ در غیر اینصورت انتقال دهنده و منتقل الیه متضامناً مسئول پرداخت کلیه بدهیهای واحد می باشند. مدیریت مجتمع تا تصفیه حساب کامل هر واحد از ورود یا خروج اثاثیه به مجتمع جلوگیری و ممانعت به عمل خواهد آورد . کلیه مالکینی که ملک خود را به اشخاص دیگر انتقال می دهند ، (اعم از فروش و یا رهن یا اجاره و غیره ) موظفند قبل از انتقال  ضمن اخذ برگ مفاصا حساب از هیأت مدیره مبنی بر پرداخت کلیه دیون خدماتی و شارژ ، یک نسخه از اساسنامه و همچنین مصوبات هیات مدیره را در اختیار انتقال گیرنده قراردهند و منتقل الیه را به مدیریت معرفی و تأییدیه کتبی آنان را به هیأت مدیره ارائه نمایند . نکاتی که در این اساسنامه تصریح نشده است تابع مقررات قانون تملک آپارتمانها و آئین نامه اجرائی آن می باشد .

ماده ٣٣ - کلیه مالکین و استفاده کنندگان ملزم به رعایت کلیه مفاد اساسنامه و مصوبات هیات مدیره بوده و در صورت عدم تمکین از قوانین ، هیأت مدیره اختیار پی گیري جهت رعایت آن ، وصول مطالبات و احقاق حق از طریق قطع انشعابات اختصاصی و خدمات عمومی و یا اقدام از طریق مراجع ذیصلاح قانونی داشته و متخلف مکلف به پرداخت هزینه های قانونی وجرایم دو برابر بدهی به نفع مجموعه می باشد .

تبصره -  هرگونه فعالیت تجاری توسط مالکین وسایرین در قسمتهای مشترک ومشاعات ممنوع است مگر با موافقت وتصویب هیئت مدیره .

ماده ٣۴ - سال مالی مجتمع از اول فروردین ماه هر سال شروع ‌و در پایان اسفند ماه همان سال خاتمه می‌یابد و حسابهای‌ مجتمع به تاریخ مذکور بسته می‌شود .

ماده ٣۵ - در اجرای قسمت اخیر ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار بگیرد یا نگیرد الزامی است .

ماده ٣۶ - مطابق قانون هریک از مالکین می تواند تنها عملیاتی که برای استفاده بهتر از قسمتهای اختصاصی خود مفید می دانند انجام دهد و هیچ یک از مالکین حق ندارد بدون موافقت هیئت مدیره تغییراتی در محل یا شکل در یا سر در یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که درمرئی و منظر باشد ، بدهند. لذا هیچ یک ازمالکین ، مستاجرین و استفاده کنندگان حق ندارد بدون موافقت هیات مدیره در قسمت اختصاصی که در مرئی و منظر است تغییراتی بدهد. الگوهایی که برای تابلو و نظایر آن به تصویب هیئت مدیره می رسند برای همه مالکین و استفاده کنندگان الزامی است. هیات مدیره می تواند برای جلوگیری یا رفع هر اقدام خلافی از تمامی ابزارهای لازم از قبیل قطع خدمات و انشعابات ، اعاده وضعیت یا توسل به مراجع قانونی استفاده کند .

ماده ٣۷ - مالکین و استفاده کنندگان حق قرار دادن هرگونه وسیله یا شیئی را به هر منظور از جمله تبلیغ و نمایش یا به قصد انبار در بخشهای مشترک مگر درمحلهایی که هیئت مدیره تعیین نموده وبابت آن حریمی تعریف و هزینه ای را به نفع مجتمع وصول خواهد نمود ، ندارند و این اقدام تحت هرعنوان ممنوع بوده و هیئت مدیره می تواند مبالغی را بعنوان جریمه به نفع  مجتمع وصول نماید . میزان هزینه و جریمه مقرره با تصویب هیئت مدیره مشخص می شود .

ماده ٣۸ - نصب برچسب ، آگهی ، اعلامیه و پوسترهای تبلیغات چاپی نظیر بنر در ستون های مجاور واحد های تجاری و نمای ساختمان  در قسمتهای مشترک و کلیه مشاعات ممنوع میباشد مگر مشاعات و قسمتهای قابل استفاده مشترک خالی در مجتمع  به تشخیص و موافقت  کتبی هیئت مدیره که ایجاد ناهمگونی و مزاحمت یا تعرض مستقیم به حقوق بخشهای خصوصی نکند و با پرداخت هزینه ای که هیئت مدیره به نفع مجتمع و بصورت اجاره موقت تعیین مینماید و هیچگونه حقوق مالکانه یا سرقفلی برای مستاجر ایجاد نکند  .

تبصره ۱ - هر گونه فعالیت تجاری توسط مالکین و یا سایرین در قسمتهای مشترک و مشاعات مجتمع ممنوع میباشد مگر با موافقت تصویب هیئت مدیره .

تبصره ٢ - تبلیغات با روش نور نظیر نئون و لیزر و ... در مشاعات و ویترین واحدهای تجاری که ایجاد مزاحمت بصری میکند ممنوع میباشد .

تبصره ٣ - تبلیغات محیطی از طریق نمایشگر الکترونیک و نظیر آن به تشخیص هیئت مدیره در قسمت هایی از مشاعات که ایجاد مزاحمت نکند قابل اجرا و جانمایی است .

ماده ٣٩ – نصب و گذاردن هر نوع شیئ اعم از تابلو ، آنتن ، نوشته ، لوازم ، حفاظ و مصالح و غیره در مشاعات ، نمای خارجی ، راهروها و دور ووید بدون هماهنگی با هیئت مدیره ممنوع است . آوردن و نگهداری هرگونه حیوان و وسیله نقلیه به داخل مجتمع اکیدا" ممنوع است . هیئت مدیره میتواند ضمن جلوگیری از موارد فوق ، مبالغی را بعنوان جریمه روزانه به نفع مجتمع تعیین و وصول نماید . متخلف موظف است مبلغ روزانه تعیین شده را تا رفع تخلف به عنوان وجه التزام عدم انجام تعهد به مجتمع پرداخت نماید و تا رفع تخلف مربوطه و پرداخت جریمه ارایه هر گونه خدمات به وی قطع خواهد بود .

ماده ۴۰ - زمان‌بندی تردد مالکین به قسمتهای اختصاصی ، نقل وانتقال کالا وحضور ارباب رجوع برابردستورالعملی است که هیئت مدیره حسب موضوع و شرایط تعیین و اعلام خواهد نمود .

ماده ۴١ - ایجاد هرگونه مزاحمت اجتماعی وعدم رعایت شئونات و یا ایجادآلودگی بهداشتی، زیست محیطی، صوتی یا تصویری یا مشاغل یا فعالیتهای مزاحم یا نامتجانس از سوی مالکین یا استفاده کنندگان ممنوع بوده ومصادیق آن را هیئت مدیره در دستورالعملی تعیین وضمن ابلاغ ، با تخلفات ابتدا بصورت شفاهی و سپس کتبی و درصورت تکراربا اعمال جریمه نقدی به صورت تصاعدی برخورد یا درصورت حساسیت باانعکاس به مراجع ذیربط و ذیصلاح برخورد قانونی و لازم خواهد نمود .

ماده ۴٢ - درصورت عدم پرداخت سهم هزینه مشترک یاجریمه اعلام شده به هریک ازمالکین ، مستاجرین یااستفاده کنندگان هیئت مدیره به وسیله اعلان کتبی با ذکر مبلغ بدهی وصورت ریز آن به مالک یااستفاده کننده رسما" مطالبه وجه می نماید و درصورت امتناع یا استنکاف ایشان، مالک و استفاده کننده متضامنا" مسئول جبران هزینه و پرداخت هرگونه جریمه وخسارت وارده خواهند بود . مطابق ماده ١٠ قانون تملک آپارتمانها و محل های مشترک کسب و پیشه هرگاه مالک ، مستاجر یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ کتبی سهم بدهی خویش را نپردازد ، هیئت مدیره می تواند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل آب ، گاز ، برق و ... خودداری و ضمن اخذ جریمه روزانه به تشخیص هیئت مدیره اقدام و درصورتیکه مالک یا استفاده کننده همچنان اقدام به تسویه حساب ننماید ، از طریق اجرای اداره ثبت محل برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده درخواست صدور اجرائیه و ... صادرنماید یا به مراجع قضایی متوسل شود .
تبصره- چنانچه مالک واحد مربوطه به هر علت از پرداخت هزینه های واحد خود اعم از شارژ ، تبلیغات توسعه امکانات ، تعمیرات اساسی ، بازسازی ، عوارض نوسازی و خدمات ، بیمه آتش سوزی و سایر مخارجی که به تشخیص هیئت مدیره صرفا به عهده مالکین بوده ، در مهلت مقرر خودداری نماید ، مستاجر یا استفاده کننده واحد مربوطه موظف است به قائم مقامی از طرف مالک وجه معینه را تودیع و حسب مورد ، از اجاره بها کسر یا به حساب وی منظور نماید .

ماده ۴٣ - درصورت عدم پرداخت به موقع سهم هزینه های مشترک هریک از مالکین یا استفاده کنندگان بدیهی است ، درصورت طرح موضوع در محاکم صالحه تمامی هزینه های دادرسی و وکیل با مالک یا استفاده کننده مستنکف بوده و در صورت اقدام از طریق اجرائیات ثبت محل تا دوبرابرمبلغ بدهی به نفع مجتمع بعنوان جریمه برابرقانون قابل وصول خواهد بود .

ماده ۴۴  - نشانی تمامی مالکین برای ارسال دعوت نامه و اعلام تصمیمات ، همان محل اختصاصی آنها در مجتمع است ، لیکن هریک از مالکینی که نشانی دیگری را به هیئت مدیره کتبا" اعلام نماید ، مراتب به نشانی جدید ارسال و هزینه پستی یا پیک توسط هیئت مدیره به حساب مالک منظور و وصول خواهد شد .  

ماده ۴۵ - چنانچه هر یک از مالکین قصد تعمیرات اساسی یا تغییرات داخلی در واحد خود را داشته باشد موظف است حداقل پانزده روز قبل موضوع را به صورت مکتوب و مشروح به مدیریت ساختمان اطلاع وپس از صدور مجوز توسط هیئت مدیره عملیات مزبور را در ساعات و شرایط تعیین شده ودرزمان مقررانجام دهد .

ماده ۴۶ - چنانچه آب یا خرابی از یک واحد دارای انشعاب آب به قسمت دیگری سرایت نماید مالک یا استفاده کننده واحد سرایت دهنده موظف به تعمیر فوری آن می باشد . در صورت قصور ، امتناع ، یا ممانعت وی از رفع یا تعمیر خرابی مدیریت ساختمان موظف است پس از ابلاغ اخطار کتبی به نامبرده خدمات مشترک واحد متخلف را تا حل موضوع قطع نماید . در صورتی که مالک یا استفاده کننده واحد به هر علت هزینه رفع مشکلات یا خرابی قسمت اختصاصی خود که موجب ورود خسارت به واحد دیگر یا مشاعات است را نپردازد مدیریت ساختمان واحد مربوطه را بدهکار نموده و تا وصول بدهی انشعاب آب آن واحد را قطع و  از ارایه هرگونه خدمات مشترک به وی خودداری می نماید . بدیهی است خسارات قانونی قابل مطالبه ووصول خواهد بود .

ماده ۴۷ - منابع مالی مجتمع عبارتند از :

-       دریافت شارژ ماهیانه ازمالکین و استفاده کنندگان ؛

-       اخذ جریمه ها ؛

-       سود بانکی حاصل از سپرده های مجتمع ؛

-       دریافت کمیسیون از خرید و فروش یا اجاره واحدها طبق دستور العمل مصوب هیئت مدیره ؛

-       دریافت اجاره بهای امکاناتی نظیر تلویزیون شهری و سایر مشاعات و تاسیسات ساختمان و تبلیغات ؛

-       سایر منابعی که به ابتکار هیات مدیره بدون خدشه به حقوق مالکین درآمدزایی داشته باشند .

ماده ۴۸ - به منظور رونق مجتمع مالکین تمامی واحدهای تجاری (مغازه ها) ملزمند از تاریخ تصویب اساسنامه ظرف ۴ ماه واحد خود را راه اندازی کنند . در صورت امتناع از واحد مزبوربه مأخذ دوبرابر شارژ مقرر جریمه دریافت خواهد شد . چنانچه مالک فرم مربوط به اجاره را تکمیل نموده و آمادگی اجاره دادن به قیمت مصوب هیئت مدیره را داشته باشد ولی متقاضی اجاره وجود نداشته باشد ، مشمول این جریمه نخواهد بود .

ماده ۴٩ - هرمالک یا استفاده کننده یا مستاجر، موظف است حداقل دو روز کاری قبل از نقل و انتقال هرگونه اجناس و اثاثیه با در دست داشتن اسناد پرداخت شارژ ، جهت اخذ مجوز و پرداخت همیاری استفاده از مشاعات به دفتر مدیریت مراجعه و مجوز کتبی دریافت نماید .  مالک یا استفاده کننده هر واحد موظف است قبل از واگذاری واحد خود به دیگری با مجتمع تسویه حساب کامل و او را از مفاد این اساسنامه آگاه نماید ، در غیر این صورت منتقل عنه و منتقل الیه متضامناً مسئول پرداخت مطالبات ساختمان خواهند بود .

ماده ۵٠ - اعضای هیئت مدیره و پرسنل زیر مجموعه مجاز به هیچ گونه فعالیت و واسطه گری و اخذ کمیسیون از نقل و انتقال اعم از فروش یا رهن واجاره نیستند .

این اساسنامه مطابق بند ج ماده ۱۱ آئین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمانها در ۵٠ ماده و ۱۵ تبصره تدوین و حاوی تفویض اختیارات لازم به هیات مدیره مجتمع برای انجام کلیه امور مذکور بوده و مطابق ماده ۶ قانون تملک آپارتمانها و ماده ۱۳آئین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمانها برای کلیه مالکین و استفاده کنندگان مجتمع الزام آور است .

   ١۸/ ۲/ ٩۴


قانون تملک آپارتمانها

قانون تملک آپارتمانها

 

اخبار مجتمع

24 فروردين
22 فروردين
16 فروردين

مجمع عمومی

مجمع سالانه مالکین مجتمع تجاری اداری طوبی چیتگر  مالکین محترمبا سلام ...

ادامه مطلب...

تماس با ما

اتوبان تهران کرج ، ورودی پارک چیتگر ، بلوار کوهک ، جنب خیابان نسیم ١۶

هیئت مدیره : ۴۶٠۸۴۷۷۸ ، ۴۶٠۸۴٢٣۷
فکس : ۴۶٠۸۴۴۵۷
سامانه پیامک :  ۳٠٠٠٤٥٥٤٥٥١٥١٤ ، ۴۶٠۸۴٠۵٩
این آدرس ایمیل توسط spambots حفاظت می شود. برای دیدن شما نیاز به جاوا اسکریپت دارید
این آدرس ایمیل توسط spambots حفاظت می شود. برای دیدن شما نیاز به جاوا اسکریپت دارید

Scroll to top